银监会查房贷 不只是做做样子

　　上周，银监会开始对国内商业银行房贷发放情况进行全面检查，看看国内商业银行是不是落实了国十条的精神。银监会房贷检查意味着什么？它对国内房地产市场会产生多大影响值得密切关注。

　　因为国十条出台以来，房地产市场的变化很大，一直火热的房地产市场销售突然停止，房地产上市公司的股票价格快速下跌，尽管房价仍然站在高位不动，但是这种情况能够坚持多久是不定的。面对这种情况，全国各地国十条退出之声又起。那么，国十条是否退出，退出的切入点又在哪里？从当前的媒体反映来看，基本上是围绕着信贷政策的差异性方面做文章。比如，主张房地产宏观政策退出者就认为国十条是有史以来最为严厉的政策，而国十条的严厉性就在于该政策更为详细地规定了个人住房按揭贷款的差异化，即第二套以上的住房贷款采取市场定价，第三套以上的住房不仅要采取市场定价而且还是采取强制性禁止异地贷款或部分地方禁止贷款。因此，在房地产开发商看来，只要房地产个人按揭贷款差异性的政策退出，那么房地产的宏观调控政策将发生巨大逆转，房地产市场又将回到他们所希望的投机炒作空前的繁荣阶段。所以，最近有媒体报道，有些地方的第二、三套住房按揭贷款又开始松动，意味着国十条新一轮的房地产宏观调控将终结。

　　从这些言论与现象来看，当前国内房地产市场的问题最为核心的方面应该是银行的个人按揭贷款信贷政策。这些政策决定了国内房地产市场繁荣与发展。比如，2009年的房地产市场泡沫基本上就是政府2008年下半年出台的131号文件过度优惠的个人住房按揭贷款信贷政策吹大的。不仅个人住房按揭贷款，而且企业信贷、地方政府的信贷都可能进入房地产市场。

　　所以国十条的出台，其宗旨就是要改变当前房地产市场发展态势，就是要让房地产市场回到居住的本性，而要做到这一点，就得对当前国内房地产市场的投机炒作进行严厉地打击。国十条规定就是如此，其包括的基本原则也十分明确，但是由于不少相关政策的弹性很大，而不为地方政府左右的也只有个人住房按揭贷款信贷差异性政策。因此，差异化的信贷政策刚出台，房地产市场就发生了较大的变化。而国十条出台后不少地方住房销售突然停止但房价仍然站在高高的山顶上，就在于国十条信贷差异化政策执行不彻底，如果对存量第二套以上的住房也取消过度优惠的信贷政策，即这些住房的贷款政策恢复到平常，那么国内房地产市场的变化可能比大家想象的要大（不过，对存量第二套以上住房实行信贷差异化政策不会不实行，只不过是时间问题）。

　　这种情况说明了什么？一是说明了当前国内房地产市场基本是一个投机炒作为主导的市场，当政策一出台使得新的住房投机炒作不敢进入市场时，住房的销售就会立即停止；另一方面，说明了尽管看到了当前国内房地产市场问题关键所在，但是制定该政策的几个假定与实际情况有不小差距。比如，假定购买一套住房仅是消费而不用作投资，这个假定是不成立的。因为购买一套住房如果不用房地产税收政策限制同样可用于住房投资。

　　更为重要的是，假定当前房地产市场的问题仅是部分城市的高房价，而不是中国房地产市场普遍高房价。因此，遏制高房价仅是针对部分城市而不是全国各地。其实这是当前对中国房地产认识的误区。在这种误区下，不仅把房地产发展当作GDP增长之工具，而且也认为当前房地产与土地泡沫仅是局部性的。国内房地产泡沫也并非其局部性就不是房地产泡沫，房地产泡沫无论发生在什么地方，其局部性如何小，国内房地产泡沫存在的严重性怎么也不能低估。

　　从上述分析可以看出，当前银监会对商业银行的房贷发放情况全面检查，一是看到2009年过度优惠的信贷政策可能面对的风险，因此如何来调整这种优惠信贷政策是当务之急；二是从2009年个人按揭增长情况来看，为什么会增长极度快速，并非没有政策限制，而是各商业银行为了扩张信贷规模没有执行相关规定。如果今年仍然不执行国十条的政策，房地产信贷的快速增长不可避免；三是对商业银行个贷现场检查不仅能够保证银监会政策执行严肃性，而且也能够从这种检查中看到当前个贷发放中的问题，以便寻找化解之道。四是银监会对个贷现场检查不仅表明国十条的房地产宏观调控政策不会退出，反而执行会更加深化。即表明中央政府对房地产宏观调控的决心。